Податок при продажу квартири, будинку чи ділянки в Україні не є фіксованим «відсотком з угоди». Залежно від типу об’єкта, кількості продажів за календарний рік і строку володіння продавець може віддати державі 0%, 10% або 23% від бази. Різниця на квартирі за 2,4 млн грн — це 0 грн проти 552 000 грн.
Правила закріплені в статті 172 Податкового кодексу. З 1 грудня 2024 року військовий збір зріс з 1,5% до 5%, тож старі розрахунки «5% + 1,5%» уже не працюють. Нотаріус не «вигадає» ставку самостійно: він звіряє оцінку, квитанції і кількість ваших угод, а з 2026 року щокварталу передає ці дані до ДПС.
Нижче — повна карта платежів продавця і покупця, як саме рахується ставка, де закон дозволяє зменшити базу на витрати і що робити, якщо податок уже сплатили неправильно.
Карта платежів: що платить продавець, а що покупець
На угоді з’являються не лише ПДФО і військовий збір. Є ще державне мито, збір до Пенсійного фонду, оцінка, реєстраційний збір і послуги нотаріуса. Частина з цього — законний обов’язок конкретної сторони, частина — предмет торгу в договорі.
| Платіж | Розмір | Хто сплачує | Коли |
|---|---|---|---|
| ПДФО | 0%, 5% або 18% від бази | Продавець | До посвідчення договору (між фізособами) |
| Військовий збір | 0% або 5% від тієї ж бази | Продавець | Разом із ПДФО; не сплачується, якщо ПДФО 0% |
| Державне мито за посвідчення договору | 1% від вартості | За домовленістю, на практиці часто продавець або навпіл | Перед посвідченням |
| Збір до Пенсійного фонду | 1% від вартості в договорі | Покупець | Перед посвідченням |
| Оцінка (звіт / електронна довідка) | за тарифом оцінювача | Зазвичай продавець | До візиту до нотаріуса |
| Реєстрація права власності | адміністративний збір | Покупець | Під час реєстрації |
Джерело: ст. 172 ПКУ, Закон «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», Декрет «Про державне мито»; розподіл мита і нотаріальних послуг — домовленість сторін.
Між двома фізичними особами продавець сам рахує ПДФО і військовий збір і сплачує їх до бюджету до нотаріального посвідчення — через банк, за місцем роботи нотаріуса. Нотаріус не є податковим агентом у цій схемі: він не «утримує» податок із ціни, а просто не посвідчить договір без квитанції та оцінки. Якщо покупцем виступає юридична особа або ФОП, податковим агентом стає саме покупець: він утримує ПДФО і збір із виплати продавцю.
Пенсійний 1% — окрема історія, і вона стосується покупця. Збір не сплачують громадяни, які купують житло вперше (не мали власності, зокрема через приватизацію, спадщину чи дарування) або стоять у черзі на житло. Приватизована кімната чи частка в батьківській квартирі вже «спалює» статус першої купівлі: так прямо роз’яснив Верховний Суд. Якщо збір сплатили помилково, його можна повернути через ПФУ, навіть якщо нотаріус на момент угоди документів про пільгу не побачив.
Три умови, від яких залежить ставка ПДФО
Ставка не «прилітає» з вартості квартири. Нотаріус і ДПС дивляться на три факти: що саме продаєте, який це продаж у цьому календарному році і як довго об’єкт був ваш. Помилка в будь-якому з трьох пунктів змінює чек на сотні тисяч.
Що вважається «пільговим» об’єктом
Нульова ставка можлива лише для об’єктів з пункту 172.1 ПКУ. Це житловий будинок, квартира або їхня частина, кімната, садовий чи дачний будинок — разом із землею під ними і господарськими спорудами, якщо продаєте одним договором. Сюди ж потрапляють земельні ділянки в межах норм безоплатної передачі зі статті 121 Земельного кодексу (у містах для забудови — до 0,10 га, у селищах — 0,15 га, у селах — 0,25 га) та сільгоспземля, отримана в процесі приватизації або у спадщину як пай.
Гараж окремо, офіс, магазин, склад, виробниче приміщення, «зайва» земля понад норми 121 статті — це вже не пільговий перелік. Для них нульової ставки немає навіть після десяти років володіння.
Який це продаж у календарному році
Рахунок іде з 1 січня по 31 грудня і ведеться по продавцю, а не по квартирі. Продали в березні кімнату в гуртожитку, у листопаді — «основну» квартиру: для податкової листопад уже другий продаж. Обмін прирівнюється до продажу. Продаж частки — теж продаж об’єкта для цієї людини.
Для пільгових об’єктів логіка така:
- перший продаж за рік + володіння понад 3 роки (або спадщина) — 0% ПДФО і 0% військового збору;
- другий продаж за рік — 5% ПДФО + 5% військового збору;
- третій і кожен наступний — 18% ПДФО + 5% військового збору.
Для об’єктів поза пунктом 172.1 перший продаж уже дає 5% + 5%, а другий і наступні — 18% + 5%. Саме тут плутаються навіть окремі роз’яснення місцевих ДПІ: інколи другий продаж житла помилково «піднімають» до 18%. Кодекс розрізняє другий і третій. Якщо нотаріус наполягає на 18% за другу квартиру в році — просіть показати абзац перший пункту 172.2, а не «практику кабінету».
Три роки володіння і виняток для спадщини
Три роки рахують від дати державної реєстрації права власності, не від попереднього договору і не від моменту, коли «фактично вселилися». Не вистачило тижня — ставка вже не нульова.
На успадковане майно вимога трьох років не поширюється. Перший продаж спадкової квартири в році може пройти з нульовою ставкою, навіть якщо свідоцтво про спадщину отримали місяць тому. Дарунок цієї пільги не дає: подаровану квартиру тримають ті самі три роки, інакше перший продаж оподатковують як звичайний «короткий».
Як рахувати суму на конкретних цифрах
База — ціна в договорі, але не нижча за оціночну вартість. Занизити суму «для податкової» не вийде: нотаріус посвідчує договір лише за наявності електронної довідки про оціночну вартість або звіту оцінювача, внесеного до єдиної бази Фонду держмайна. Якщо в договорі 1,8 млн грн, а оцінка 2,4 млн грн, податок рахують з 2,4 млн грн.
Візьмемо житлову квартиру з базою 2 400 000 грн.
| Ситуація продавця | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік, у власності 5 років | 0 грн | 0 грн | 0 грн |
| Перший продаж, у власності 2 роки | 120 000 грн (5%) | 120 000 грн (5%) | 240 000 грн |
| Другий продаж пільгового об’єкта за рік | 120 000 грн (5%) | 120 000 грн (5%) | 240 000 грн |
| Третій продаж за рік | 432 000 грн (18%) | 120 000 грн (5%) | 552 000 грн |
| Нерезидент, будь-який продаж | 432 000 грн (18%) | 120 000 грн (5%) | 552 000 грн |
Джерело ставок: п. 172.1–172.2, 172.9 ПКУ; військовий збір 5% — з 01.12.2024. Суми — ілюстративний розрахунок від бази 2,4 млн грн.
На тій самій цифрі 2,4 млн грн покупець окремо несе близько 24 000 грн пенсійного збору, якщо не має пільги першої купівлі. Державне мито 1% — ще 24 000 грн, які сторони ділять як домовляться. Разом «вартість входу в угоду» для сторін легко перевищує 50 000 грн навіть при нульовому ПДФО продавця.
Практичний висновок з цифр простий. Якщо плануєте продати дві квартири, розведіть угоди по різних календарних роках: грудень і січень дають два «перші» продажі, а не «перший і другий». Якщо до трьох років володіння лишилося кілька місяців, порахуйте, що дешевше — чекати чи віддати 10% зараз. На базі 2,4 млн грн очікування може зекономити 240 000 грн.
Спадщина, дарунок, нерезидент і нежитло
Найбільше грошей «згорає» не на типовому продажу однієї квартири, а на нетиповому статусі продавця або об’єкта. Тут ставки змінюються стрибком, і шаблон «у мене ж перша квартира в році» перестає працювати.
Спадщина. Трирічний строк не потрібен. Крім того, навіть третій і наступний продаж успадкованих об’єктів оподатковують не за 18%, а за 5% — це пряма норма абзацу четвертого пункту 172.2. У реальних кейсах цю знижку часто пропускають: нотаріус бачить «третій продаж» і ставить 18%. Документ, який рятує, — свідоцтво про право на спадщину.
Дарунок. Подароване житло для трирічного тесту вважається придбаним. Якщо дарували менше ніж три роки тому, перший продаж іде за 5% + 5%. Для зменшення бази в «вісімнадцятивідсоткових» ситуаціях подарунок майже нічого не дає: кодекс вважає витратами на такий об’єкт лише держмито, реєстраційні збори й аналогічні платежі, сплачені при даруванні. На квартирі за мільйони це сотні або тисячі гривень, не ринкова ціна.
Нерезидент. Дохід оподатковують у тому ж порядку, що й у резидента, але завжди за ставкою 18% ПДФО — незалежно від строку володіння і від того, перший це продаж чи п’ятий. Плюс 5% військового збору. Виїхали на постійне місце проживання, втратили податкове резидентство України — «нульова» квартира, яку тримали 12 років, раптом коштує 23%.
Нежитло і майбутні об’єкти. Офіс, магазин, апартаменти зі статусом нежитлового приміщення не входять до пункту 172.1. Перший продаж — уже 10% сукупно. Майбутній об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва та відступлення прав за договором, де ціну сплачено частково, за загальним правилом йдуть одразу під 18% + 5%, якщо це не спадщина. Інвестиція в недобудову «на перепродаж» — одна з найдорожчих податкових конструкцій на ринку.
Законний спосіб зменшити базу: витрати на придбання
Кодекс дозволяє оподатковувати не всю ціну продажу, а різницю між доходом і документально підтвердженими витратами на придбання. Але лише для доходів з абзацу другого пункту 172.2 — тобто для ситуацій зі ставкою 18%. На «п’ятивідсотковий» продаж цей механізм не працює. Багато хто дізнається про це вже в нотаріуса, коли намагається «відняти» чек 2023 року від ціни 2026-го на другу квартиру в році.
До витрат, які можна зарахувати, належать зокрема:
- ціна за договором купівлі-продажу чи міни, включно з компенсацією майном;
- кошти, передані управителю фонду фінансування будівництва, і витрати на етапі незавершеного будівництва;
- витрати на саме будівництво;
- реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі при набутті права;
- вартість об’єкта, задекларованого в одноразовому добровільному декларуванні;
- сума в житловому сертифікаті як компенсація за зруйноване чи пошкоджене житло.
Повернімося до квартири за 2,4 млн грн. Третій продаж за рік, документів про купівлю немає — 552 000 грн податків. Ті самі 2,4 млн, але є договір 2021 року на 1,8 млн грн плюс квитанції про мито: база стискається до 600 000 грн. ПДФО 18% — 108 000 грн, військовий збір 5% — 30 000 грн. Разом 138 000 грн замість 552 000 грн.
Ціна цього прийому — декларація. Хто скористався правом зарахувати витрати, зобов’язаний показати в декларації про майновий стан і доходи усі продажі нерухомості за рік, навіть ті, де стороною була юрособа. Копії договорів, квитанцій, актів подають разом із декларацією. Строк — до 1 травня наступного року, доплата — до 1 серпня. Без паперового сліду «я ж пам’ятаю, що купував дешевше» ДПС не прийме.
Помилки, через які переплачують десятки й сотні тисяч
Найдорожчі помилки на цьому ринку рідко виглядають як шахрайство. Частіше це побутова впевненість, яку не перевірили в Кодексі.
«Перший продаж завжди без податків». Ні. Потрібні ще три роки володіння або спадщина, і об’єкт має входити до пункту 172.1. Квартира, куплена 18 місяців тому, на першому продажі коштує 10%.
«Військовий збір платять завжди». Якщо операція звільнена від ПДФО, військовий збір теж не виникає. Це прямо випливає з роз’яснень ДПС 2026 року. Окремі рієлтори досі додають «ще півтора відсотка зверху» до нульової ставки — це вже архаїка грудня 2024-го.
Дві угоди в одному році «бо так зручніше з ремонтом». Друга пільгова квартира в календарному році — це 10%, не нуль. Якщо друга квартира ще й третя за рахунком — 23%. Календар, а не «сезон продажу», тут головний інструмент економії.
Плутанина спадщини і дарунка. Батьки оформили квартиру даруванням «щоб швидше». Через рік дитина продає — і замість нуля отримує 10%, бо три роки не минули, а спадкової пільги немає.
Продаж нерезидентом «як звичайна людина». Паспорт ще український, але податкове резидентство вже інше. Ставка 18% + 5% ставиться незалежно від строку. Перед угодою варто зафіксувати, де центр життєвих інтересів, де родина і скільки днів у році проведено в Україні.
Немає документів про купівлю на третій продаж. Без них 18% рахують з повної бази. Старий договір, розписка, квитанція ФФБ, акт введення в експлуатацію при самостійному будівництві — усе це варто підняти до того, як призначати нотаріуса, а не після.
Занижена ціна в договорі. Окрім того, що база все одно не впаде нижче оцінки, розрив між реальною готівкою і договором створює ризик для обох сторін: від питань фінмоніторингу до спору, якщо угоду розірвуть. З практики, нотаріуси після 400 000 грн усе частіше просять у покупця підтвердження походження коштів — і «сіра» різниця тут стає проблемою вже не продавця, а обох.
Якщо вже продали, а ставку взяли неправильно
Податок сплачений «на всяк випадок» за вищою ставкою можна переплатити. І навпаки: недоплата вилізе, коли ДПС зшиє квартальні звіти нотаріусів.
Якщо договір так і не посвідчили, а квитанцію в банк уже провели, пункт 172 ПКУ дає право повернути сплачене: нотаріальна дія не відбулася — підстави для податку немає. Заяву про повернення надміру сплачених сум подають до податкової за процедурою статті 43 Кодексу.
Якщо договір посвідчили, але ставку застосували завищену (наприклад, 18% замість 5% на успадкований третій об’єкт), шлях той самий: декларація з правильним розрахунком і заява на повернення або зарахування. Тут знадобляться свідоцтво про спадщину, витяг про дату реєстрації права, копія договору і квитанції. Без декларації «просто пояснити нотаріусу» вже пізно: він свою функцію виконав і звіт до ДПС відправив.
Якщо податок мали сплатити, а не сплатили, ДПС чекає декларацію до 1 травня наступного року і гроші до 1 серпня. Після цього нараховують пеню і штраф. Приховати факт продажу неможливо: приватні нотаріуси з 2026 року щокварталу передають до податкової дані про договори купівлі-продажу, міни та дарування — сторони, ціну, суму сплаченого податку.
Окремий випадок — коли покупець-юрособа мав утримати податок як агент і не утримав. Тоді формально борг «висить» на агентові, але продавцю все одно можуть донарахувати, якщо дохід не відображений. Такі спори краще не розрулювати самостійно за шаблоном з форуму.
Чек-лист перед призначенням нотаріуса:
- Порахуйте, який це ваш продаж нерухомості з 1 січня цього року, включно з частками, обміном і землею.
- Зніміть витяг: дата реєстрації права власності і підстава набуття (купівля, спадщина, дарунок, приватизація).
- Замовте оцінку заздалегідь і порівняйте її з очікуваною ціною договору.
- Зберіть договори й квитанції купівлі, якщо є шанс на 18% і зменшення бази.
- Перевірте податковий статус: резидент чи ні, ФОП чи «просто фізособа».
- Покупцю — довідки, що житло купується вперше, якщо хочете прибрати пенсійний 1%.
- Узгодьте в попередньому договорі, хто несе мито 1% і послуги нотаріуса, щоб це не випливло в день угоди.
До фахівця варто йти, коли в історії є хоча б один з маркерів: нерезидентство, третій продаж, майбутній об’єкт, нежитло, зменшення бази на витрати, продаж через ФОП, спадщина від нерезидента, спірна оцінка. Типовий перший продаж квартири з п’ятирічним володінням закривається нотаріусом без окремої податкової консультації — якщо документи про строк і «першість» зібрані до візиту, а не в коридорі контори.
Ключове, що варто забрати з правил 172 статті: держава бере не «відсоток за квартиру», а плату за профіль продавця. Один об’єкт на рік, три роки в реєстрі, житловий статус і спадщина як підстава — це нуль. Другий продаж або короткий строк — уже 10%. Третій продаж, нежитло, недобудова чи нерезидент — 23%, якщо немає паперів на витрати. Різниця між цими сценаріями на одній і тій самій ціні вимірюється сотнями тисяч гривень, і майже завжди її визначають до того, як рієлтор публікує оголошення, а не в день підпису.
