Налог при продаже квартиры, дома или участка в Украине — это не фиксированный «процент со сделки». В зависимости от типа объекта, числа продаж за календарный год и срока владения продавец может отдать государству 0%, 10% или 23% от базы. На квартире за 2,4 млн грн разница — 0 грн против 552 000 грн.
Правила закреплены в статье 172 Налогового кодекса. С 1 декабря 2024 года военный сбор вырос с 1,5% до 5%, поэтому старые расчеты «5% + 1,5%» уже не работают. Нотариус не «придумывает» ставку сам: он сверяет оценку, квитанции и количество ваших сделок, а с 2026 года ежеквартально передает эти данные в ГНС.
Ниже — полная карта платежей продавца и покупателя: как считается ставка, где закон позволяет уменьшить базу на расходы и что делать, если налог уже уплатили неправильно.
Карта платежей: что платит продавец, а что покупатель
На сделке возникают не только НДФЛ и военный сбор. Есть еще государственная пошлина, сбор в Пенсионный фонд, оценка, регистрационный сбор и услуги нотариуса. Часть из этого — законная обязанность конкретной стороны, часть — предмет торга в договоре.
| Платеж | Размер | Кто уплачивает | Когда |
|---|---|---|---|
| НДФЛ | 0%, 5% или 18% от базы | Продавец | До удостоверения договора (между физлицами) |
| Военный сбор | 0% или 5% от той же базы | Продавец | Вместе с НДФЛ; не уплачивается, если НДФЛ 0% |
| Государственная пошлина за удостоверение договора | 1% от стоимости | По договоренности, на практике часто продавец или пополам | Перед удостоверением |
| Сбор в Пенсионный фонд | 1% от стоимости в договоре | Покупатель | Перед удостоверением |
| Оценка (отчет / электронная справка) | по тарифу оценщика | Обычно продавец | До визита к нотариусу |
| Регистрация права собственности | административный сбор | Покупатель | Во время регистрации |
Источник: ст. 172 НКУ, Закон «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование», Декрет «О государственной пошлине»; распределение пошлины и нотариальных услуг — договоренность сторон.
Между двумя физическими лицами продавец сам рассчитывает НДФЛ и военный сбор и уплачивает их в бюджет до нотариального удостоверения — через банк, по месту нахождения нотариуса. Нотариус в этой схеме не налоговый агент: он не «удерживает» налог из цены, а просто не удостоверит договор без квитанции и оценки. Если покупатель — юридическое лицо или ФЛП, налоговым агентом становится именно он: удерживает НДФЛ и сбор из выплаты продавцу.
Пенсионный 1% — отдельная история, и она касается покупателя. Сбор не платят граждане, которые покупают жилье впервые (не имели собственности, в том числе через приватизацию, наследство или дарение) либо стоят в очереди на жилье. Приватизированная комната или доля в родительской квартире уже «сжигает» статус первой покупки: так прямо разъяснил Верховный Суд. Если сбор уплатили по ошибке, его можно вернуть через ПФУ, даже если нотариус в момент сделки документов о льготе не увидел.
Три условия, от которых зависит ставка НДФЛ
Ставка не «прилетает» вместе со стоимостью квартиры. Нотариус и ГНС смотрят на три факта: что именно продаете, какая это продажа в календарном году и как долго объект был ваш. Ошибка в любом из трех пунктов меняет чек на сотни тысяч.
Что считается «льготным» объектом
Нулевая ставка возможна только для объектов из пункта 172.1 НКУ. Это жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый или дачный дом — вместе с землей под ними и хозяйственными постройками, если продаете одним договором. Сюда же относятся земельные участки в пределах норм бесплатной передачи по статье 121 Земельного кодекса (в городах для застройки — до 0,10 га, в поселках — 0,15 га, в селах — 0,25 га) и сельхозземля, полученная при приватизации или по наследству как пай.
Гараж отдельно, офис, магазин, склад, производственное помещение, «лишняя» земля сверх норм статьи 121 — уже не льготный перечень. Для них нулевой ставки нет даже после десяти лет владения.
Какая это продажа в календарном году
Отсчет идет с 1 января по 31 декабря и ведется по продавцу, а не по квартире. Продали в марте комнату в общежитии, в ноябре — «основную» квартиру: для налоговой ноябрь уже вторая продажа. Обмен приравнивается к продаже. Продажа доли — тоже продажа объекта для этого человека.
Для льготных объектов логика такая:
- первая продажа за год + владение более 3 лет (или наследство) — 0% НДФЛ и 0% военного сбора;
- вторая продажа за год — 5% НДФЛ + 5% военного сбора;
- третья и каждая последующая — 18% НДФЛ + 5% военного сбора.
Для объектов вне пункта 172.1 первая продажа уже дает 5% + 5%, а вторая и последующие — 18% + 5%. Именно здесь путаются даже отдельные разъяснения местных ГНИ: иногда вторую продажу жилья ошибочно «поднимают» до 18%. Кодекс различает вторую и третью. Если нотариус настаивает на 18% за вторую квартиру в году — просите показать абзац первый пункта 172.2, а не «практику кабинета».
Три года владения и исключение для наследства
Три года считают от даты государственной регистрации права собственности, не от предыдущего договора и не от момента, когда «фактически вселились». Не хватило недели — ставка уже не нулевая.
На унаследованное имущество требование трех лет не распространяется. Первая продажа наследственной квартиры в году может пройти по нулевой ставке, даже если свидетельство о наследстве получили месяц назад. Дарение этой льготы не дает: подаренную квартиру нужно держать те же три года, иначе первую продажу облагают как обычную «короткую».
Как считать сумму на конкретных цифрах
База — цена в договоре, но не ниже оценочной стоимости. Занизить сумму «для налоговой» не получится: нотариус удостоверяет договор только при наличии электронной справки об оценочной стоимости или отчета оценщика, внесенного в единую базу Фонда госимущества. Если в договоре 1,8 млн грн, а оценка 2,4 млн грн, налог считают с 2,4 млн грн.
Возьмем жилую квартиру с базой 2 400 000 грн.
| Ситуация продавца | НДФЛ | Военный сбор | Итого |
|---|---|---|---|
| Первая продажа за год, в собственности 5 лет | 0 грн | 0 грн | 0 грн |
| Первая продажа, в собственности 2 года | 120 000 грн (5%) | 120 000 грн (5%) | 240 000 грн |
| Вторая продажа льготного объекта за год | 120 000 грн (5%) | 120 000 грн (5%) | 240 000 грн |
| Третья продажа за год | 432 000 грн (18%) | 120 000 грн (5%) | 552 000 грн |
| Нерезидент, любая продажа | 432 000 грн (18%) | 120 000 грн (5%) | 552 000 грн |
Источник ставок: п. 172.1–172.2, 172.9 НКУ; военный сбор 5% — с 01.12.2024. Суммы — иллюстративный расчет от базы 2,4 млн грн.
На той же цифре 2,4 млн грн покупатель отдельно несет около 24 000 грн пенсионного сбора, если нет льготы первой покупки. Государственная пошлина 1% — еще 24 000 грн, которые стороны делят как договорятся. В сумме «стоимость входа в сделку» для сторон легко превышает 50 000 грн даже при нулевом НДФЛ продавца.
Практический вывод из цифр простой. Если планируете продать две квартиры, разнесите сделки на разные календарные годы: декабрь и январь дают две «первые» продажи, а не «первую и вторую». Если до трех лет владения осталось несколько месяцев, посчитайте, что дешевле — подождать или отдать 10% сейчас. На базе 2,4 млн грн ожидание может сэкономить 240 000 грн.
Наследство, дарение, нерезидент и нежилье
Больше всего денег «сгорает» не на типичной продаже одной квартиры, а на нетипичном статусе продавца или объекта. Здесь ставки меняются скачком, и шаблон «у меня же первая квартира в году» перестает работать.
Наследство. Трехлетний срок не нужен. Кроме того, даже третью и последующие продажи унаследованных объектов облагают не по 18%, а по 5% — это прямая норма абзаца четвертого пункта 172.2. На практике эту скидку часто пропускают: нотариус видит «третью продажу» и ставит 18%. Документ, который спасает, — свидетельство о праве на наследство.
Дарение. Подаренное жилье для трехлетнего срока считается приобретенным. Если дарили менее трех лет назад, первая продажа идет по 5% + 5%. Для уменьшения базы в «восемнадцатипроцентных» ситуациях подарок почти ничего не дает: кодекс считает расходами на такой объект лишь госпошлину, регистрационные сборы и аналогичные платежи, уплаченные при дарении. На квартире за миллионы это сотни или тысячи гривен, а не рыночная цена.
Нерезидент. Доход облагают в том же порядке, что и у резидента, но всегда по ставке 18% НДФЛ — независимо от срока владения и от того, первая это продажа или пятая. Плюс 5% военного сбора. Уехали на постоянное место жительства и потеряли налоговое резидентство Украины — «нулевая» квартира, которую держали 12 лет, внезапно обходится в 23%.
Нежилье и будущие объекты. Офис, магазин, апартаменты со статусом нежилого помещения не входят в пункт 172.1. Первая продажа — уже 10% в совокупности. Будущий объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства и уступка прав по договору, где цена уплачена частично, по общему правилу сразу идут под 18% + 5%, если это не наследство. Инвестиция в недострой «на перепродажу» — одна из самых дорогих налоговых конструкций на рынке.
Законный способ уменьшить базу: расходы на приобретение
Кодекс позволяет облагать не всю цену продажи, а разницу между доходом и документально подтвержденными расходами на приобретение. Но только для доходов из абзаца второго пункта 172.2 — то есть для ситуаций со ставкой 18%. На «пятипроцентную» продажу этот механизм не работает. Многие узнают об этом уже у нотариуса, когда пытаются «вычесть» чек 2023 года из цены 2026-го на вторую квартиру в году.
К расходам, которые можно зачесть, относятся в том числе:
- цена по договору купли-продажи или мены, включая компенсацию имуществом;
- средства, переданные управляющему фонда финансирования строительства, и расходы на этапе незавершенного строительства;
- расходы на само строительство;
- регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи при приобретении права;
- стоимость объекта, задекларированного в одноразовом добровольном декларировании;
- сумма в жилищном сертификате как компенсация за разрушенное или поврежденное жилье.
Вернемся к квартире за 2,4 млн грн. Третья продажа за год, документов о покупке нет — 552 000 грн налогов. Те же 2,4 млн, но есть договор 2021 года на 1,8 млн грн плюс квитанции о пошлине: база сжимается до 600 000 грн. НДФЛ 18% — 108 000 грн, военный сбор 5% — 30 000 грн. Итого 138 000 грн вместо 552 000 грн.
Цена этого приема — декларация. Кто воспользовался правом зачесть расходы, обязан показать в декларации об имущественном состоянии и доходах все продажи недвижимости за год, даже те, где стороной было юрлицо. Копии договоров, квитанций, актов подают вместе с декларацией. Срок — до 1 мая следующего года, доплата — до 1 августа. Без бумажного следа фраза «я же помню, что покупал дешевле» для ГНС ничего не значит.
Ошибки, из-за которых переплачивают десятки и сотни тысяч
Самые дорогие ошибки на этом рынке редко выглядят как мошенничество. Чаще это бытовая уверенность, которую не сверили с Кодексом.
«Первая продажа всегда без налогов». Нет. Нужны еще три года владения или наследство, и объект должен входить в пункт 172.1. Квартира, купленная 18 месяцев назад, на первой продаже обходится в 10%.
«Военный сбор платят всегда». Если операция освобождена от НДФЛ, военный сбор тоже не возникает. Это прямо следует из разъяснений ГНС 2026 года. Отдельные риелторы до сих пор добавляют «еще полтора процента сверху» к нулевой ставке — это уже архаика декабря 2024-го.
Две сделки в одном году «потому что так удобнее с ремонтом». Вторая льготная квартира в календарном году — это 10%, не ноль. Если вторая квартира еще и третья по счету — 23%. Календарь, а не «сезон продажи», здесь главный инструмент экономии.
Путаница наследства и дарения. Родители оформили квартиру дарением, «чтобы быстрее». Через год ребенок продает — и вместо нуля получает 10%, потому что три года не прошли, а наследственной льготы нет.
Продажа нерезидентом «как обычный человек». Паспорт еще украинский, но налоговое резидентство уже другое. Ставка 18% + 5% ставится независимо от срока. Перед сделкой стоит зафиксировать, где центр жизненных интересов, где семья и сколько дней в году проведено в Украине.
Нет документов о покупке на третью продажу. Без них 18% считают с полной базы. Старый договор, расписка, квитанция ФФБ, акт ввода в эксплуатацию при самостоятельном строительстве — все это стоит поднять до того, как назначать нотариуса, а не после.
Заниженная цена в договоре. Помимо того что база все равно не упадет ниже оценки, разрыв между реальными наличными и договором создает риск для обеих сторон: от вопросов финмониторинга до спора, если сделку расторгнут. На практике нотариусы после 400 000 грн все чаще просят у покупателя подтверждение происхождения средств — и «серая» разница становится проблемой уже не продавца, а обоих.
Если уже продали, а ставку взяли неправильно
Налог, уплаченный «на всякий случай» по завышенной ставке, можно вернуть как переплату. И наоборот: недоплата всплывет, когда ГНС сведет квартальные отчеты нотариусов.
Если договор так и не удостоверили, а квитанцию в банк уже провели, пункт 172 НКУ дает право вернуть уплаченное: нотариальное действие не состоялось — основания для налога нет. Заявление о возврате излишне уплаченных сумм подают в налоговую по процедуре статьи 43 Кодекса.
Если договор удостоверили, но ставку применили завышенную (например, 18% вместо 5% на унаследованный третий объект), путь тот же: декларация с правильным расчетом и заявление на возврат или зачет. Здесь понадобятся свидетельство о наследстве, выписка о дате регистрации права, копия договора и квитанции. Без декларации «просто объяснить нотариусу» уже поздно: он свою функцию выполнил и отчет в ГНС отправил.
Если налог должны были уплатить, а не уплатили, ГНС ждет декларацию до 1 мая следующего года и деньги до 1 августа. После этого начисляют пеню и штраф. Скрыть факт продажи невозможно: частные нотариусы с 2026 года ежеквартально передают в налоговую данные о договорах купли-продажи, мены и дарения — стороны, цену, сумму уплаченного налога.
Отдельный случай — когда покупатель-юрлицо должен был удержать налог как агент и не удержал. Тогда формально долг «висит» на агенте, но продавцу все равно могут доначислить, если доход не отражен. Такие споры лучше не разруливать самостоятельно по шаблону с форума.
Чек-лист перед назначением нотариуса:
- Посчитайте, какая это ваша продажа недвижимости с 1 января этого года, включая доли, обмен и землю.
- Снимите выписку: дата регистрации права собственности и основание приобретения (покупка, наследство, дарение, приватизация).
- Закажите оценку заранее и сравните ее с ожидаемой ценой договора.
- Соберите договоры и квитанции покупки, если есть шанс на 18% и уменьшение базы.
- Проверьте налоговый статус: резидент или нет, ФЛП или «просто физлицо».
- Покупателю — справки, что жилье покупается впервые, если хотите убрать пенсионный 1%.
- Согласуйте в предварительном договоре, кто несет пошлину 1% и услуги нотариуса, чтобы это не всплыло в день сделки.
К специалисту стоит идти, когда в истории есть хотя бы один из маркеров: нерезидентство, третья продажа, будущий объект, нежилье, уменьшение базы на расходы, продажа через ФЛП, наследство от нерезидента, спорная оценка. Типичная первая продажа квартиры с пятилетним владением закрывается нотариусом без отдельной налоговой консультации — если документы о сроке и «первичности» собраны до визита, а не в коридоре конторы.
Главное, что стоит вынести из правил статьи 172: государство берет не «процент за квартиру», а плату за профиль продавца. Один объект в год, три года в реестре, жилой статус и наследство как основание — это ноль. Вторая продажа или короткий срок — уже 10%. Третья продажа, нежилье, недострой или нерезидент — 23%, если нет бумаг на расходы. Разница между этими сценариями на одной и той же цене измеряется сотнями тысяч гривен, и почти всегда ее определяют до того, как риелтор публикует объявление, а не в день подписи.
